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无锡房租已经不低,为什么房东还是总想涨房租
来源:iamfortuju.com  阅读量:1887

2019

让我们回顾一下30年前的北京房地产,每平方米售价2300元,90平方米的房子不到20.7万元。我想知道这篇文章的作者现在是否已经买了房子。

什么?

那么北京现在需要租多少?北京的房价有多高?

02,

房价和租金的比例相等。随着房价上涨,租金也将上涨,以抵消越来越小的租金与销售的比率。

1:200-1:300的国际租金与销售比率是正常的,即13 -25年的租金可以收回成本。

然而,中国的租金与销售额之比约为133,360,600英镑,收回成本需要50年。

这一数据从一个方面证明了中国房地产市场确实存在泡沫,但同时也表明,在房价不暴跌的前提下,租金只能逐年上涨,才能使中国的租售比达到国际平均水平。

租金反映了当前的收入水平,而房价反映了对未来收入水平的预期。

外国租金与销售比率低是因为外国经历了一个经济快速增长时期,预期未来收入增长率接近零。

在过去十年里,欧洲的经济增长率一直在1%左右。如果与这一增长水平相对应的租金与销售比率是25年,在极端情况下,如果未来收入预计将下降而不是增加,租金与销售比率将更低,降至25年以下。

如果未来收入增长水平预计为10%,10年内的收入将是今年的1.1-10=2.6倍,租金也将在10年内增加到接近2.6倍。对于一所原来租金与销售比率为70年的房子,相应的租金与销售比率是70/2.6=27年,是否非常接近25年?

如果10%的增长率能维持20年,那么20年后的收入是今天的1.1-20=6.7倍,20年后的预期租金与销售额之比是70/6.7=10.5年,这真的很甜蜜吗?

如果10%的增长率能保持30年呢?

因此,高租金与销售比率并不一定意味着不合理。更重要的是,高租金与销售比率背后是否有高经济增长率。

03,

以收入增长率为支撑,以未来20年10%的年增长率为预期锚定的房价,如果实际增长率只有5%,租金增长跟不上,那么租金与销售比率实际上很高,租金与销售比率的回报将通过房价的下降来完成。

以前,中国的国内生产总值增长率高达10%,名义国内生产总值增长率高达15%。但现在中国的国内生产总值增长率为6.4%,名义增长率略高于8%。

其中,与房价实际相关的是名义增长率。

随着中国经济规模的增长,可预见的未来增长率将长期下降。

然而,即便如此,考虑到目前的形势,中国未来10年甚至20年的增长率应该比欧洲乐观得多,不会降至1%。

所以租售比比欧美国家高出不少,未必不合理。但高多少才算合理?这就要看中国未来的经济增长率实际能达到多少了。

文/杨荣

01、

很多人都有这个疑问,每个月的房租已经占了收入很大一部分比重,其实房租早就不能用“便宜”来形容了。

但是为什么房东总是想方设法的想要让房租更高一些?

这种情况在无锡这样房价水平还没有高到离谱的城市还不算明显,但曾经在北京、上海这样的一线城市生活过的朋友,相信深有体会。

要解释这个问题,就得涉及一个我国房地产业不太愿意提起的一个名词:租售比

房子作为固定资产,比如说购买的房子价值100万,租金1500元/月,租售比就是1:666,如果房租不变,在房子不出售的情况下,要55年才能收回成本。

土地使用年限是70年,剩下的15年收益是27万。花费100万,70年后赚了27万,那年利率就是0.%。

假设在房价不涨的前提下,房租也没涨,那么,这就是妥妥的慈善事业。

说到这里,你是否想起前几年媒体上宣导的另一种思想:买房不如租房。

经常会有自以为是的各种论调宣传租房更合适,认为相较于买房,租房显得“省钱,没有压力,避免成为房奴而又住上宽敞明亮的大房子。”

诚然,在租售比不变的情况下,在房主不涨房租的情况下,租房确实合适。

让我们回看30年前北京房地产,2300元/平,一套90平的房子不到20.7万,不知道这篇文章的作者如今是否买房了。

?

那么现在北京租房得需要多少钱了呢?北京房价又了什么高度呢?

02、

房价和租金,存在一种等比关系。房价涨,租金也会涨,以抵冲越来越小的租售比。

国际租售比1:200-1:300算是正常,也就是租房13年-25年能收回成本

而中国的租售比在1:600左右,租房50年才能收回成本。

这个数据从一个侧面证明了中国房地产市场确实存在泡沫,但也说明了在房价不发生暴跌的前提下,房租只有逐年递增,才能把中国的租售比追平到国际平均水平。

租金反应的是现下的收入水平,房价反应的是对未来的收入水平的预期。

在国外租售比低,是因为国外已经走过了经济高速增长的阶段,预期未来的收入增长率接近于零。

欧洲经济增长率近十年在1%左右,这种增长水平对应的租售比是25年的话,极端的情况下,如果预期未来收入非但不增长反而下跌的话,租售比会更低的离谱,跌破25年。

如果预期未来收入增长水平在10%,10年后收入是今年的1.1^10=2.6倍,相应10年后租金也会增长到接近2.6倍,一个原本租售比70年的房子,相应的租售比就是70/2.6=27年,是不是很接近25年了?

如果10%的增长率能保持20年,那么20年后的收入是当今的1.1^20=6.7倍,那么预期20年后的租售比是70/6.7=10.5年,是不是真香?

那么如果10%的增长率能保持30年呢?

所以,租售比高并不等于一定不合理,更重要的是,高租售比的身后,是否有一个高的经济增长率。

03、

以收入增长率来作为支撑,一个以未来20年年增长率高达10%预期为为锚定的房价,如果实际增长率只有5%,租金增长跟不上来,那么租售比就是虚高的,将会以房价下跌来完成租售比的回归。

以前中国GDP增长率高达10%,名义GDP增长率高达15%。而现在中国GDP增长率6.4%,名义增长率8%略多。

其中,与房价实际相关的,是名义增长率。

随着中国经济体量的越来越大,可以预见的未来增长率是长期向下的。

但是,即便如此,以目前的情况来看,中国未来10年甚至20年的增长率应该也是要比欧洲要乐观的多,不至于跌到1%的水平。

所以租售比比欧美国家高出不少,未必不合理。但高多少才算合理?这就要看中国未来的经济增长率实际能达到多少了。

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